한 눈에 비교하는 다가구, 다중주택, 다세대 차이

저도 요즘 월세 따박따박 들어오는 다가구에 관심이 많아서 그동안 공부한 내용을 정리해봤습니다.

 

다가구와 다중주택, 다세대의 차이를 비교하기 전에 건축법상 주택을 구분하는 기준을 알려드릴께요.

 

주택의 종류

구분1	구분2	내용
단독 주택	단독주택	한 가구가 독립하여 살 수 있는 주택
	다가구주택	여러 가구가 한 걸물에 거주할 수 있도록 건축한 주택. 하나의 등기 연면적 660㎡이하, 3개층 이하, 19세대 이하
	다중주택	건축법상 다가구와 동일 (단, 가구별 취사시설 불가하고, 주차장법이 다가구 대비 완화되어있음)
공동 주택	다세대주택	한 건물에 다수의 세대가 거주할 수 있도록 주거 공간이 별도로 분리되어 있는 주택 연면적 660㎡이하, 4개층 이하
	연립주택	동당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 공동주택
	아파트	한 건물내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 주택

 

 

다가구 vs 다중주택 vs 다세대 구분이 되시나요?

임장을 오래 다니다보면 미세한 차이가 있어서 대략적인 예측은 가능하지만, 결국 건축물대장을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

다가구	다중주택	다세대(빌라)

 

다가구 vs 다중주택 vs 다세대 비교

구분	다가구	다중주택	다세대
건축법 기준	단독주택	단독주택	공동주택 (아파트처럼 분류됨)
목적	주거 + 근린으로 건축 가능	주거 + 근린으로 건축 가능	주거만 가능
소유권/등기	1인 소유	1인 소유	각 세대별 소유권
등기	건물 전체가 하나의 등기	건물 전체가 하나의 등기	각 세대별로 독립적인 등기
면적	건물 연면적 660㎡(200평) 이하	건물 연면적 660㎡(200평) 이하	건물 연면적 660㎡(200평) 이하
층수	주택으로 사용되는 층수 3개 층 이하	주택으로 사용되는 층수 3개 층 이하	4개 층 이상
세대수	19세대 이하	19세대 이하	보통 5~10세대로 구성(건축법상 제한 없음)
주소체계	하나의 주소에 호수로 구분 (예: 101호, 102호..)	하나의 주소에 호수로 구분 (예: 101호, 102호..)	각 세대별로 독립적인 주소
독립적 주거공간	가능 (먹고,자고,씻고 다 됨)	불가 (먹기 안됨. 취사시설 설치 불가)	가능 (먹고,자고,씻고 다 됨)
공동시설	각 호실마다 독립적 주거공간 가능하니 불필요	각 호실마다 독립적 주거공간 불가하니 공동 시실 필요 (공동취사시설)	각 세대마다 독립적 주거공간 가능하니 불필요
주차시설	- 각 호실 전용면적 30㎡이하 0.5대 - 각 호실 전용면적 50㎡이하 0.8대 - 각 호실 전용면적 60㎡이상 1대	주택기준 : 1+(건물연면적-150)/100=주차대수(소수점 반올림)	ㅡ
매매방식	건물 전체로 매매(호수별 매매 불가)	건물 전체로 매매(호수별 매매 불가)	각 세대별로 매매 가능

*주차시설의 경우 지자체 조례에 따라 다를 수 있음.

 

 

다가구나 다중주택이 3층 초과하는 경우가 많던데 불법인가요?

다가구 다중주택이 3층을 초과 했다고 불법은 아닙니다.

거주용 주택기준으로 3개층 이하로 지어야 하지만 근린시설을 넣어서 5층짜리 건물도 만들수 있습니다.

그래서 5층으로 건축하게 되면 1~2층 2개 층은 근린시설, 3~5층 3개 층은 주택으로 만들게 됩니다.

이렇게 다가구나 다중주택에 근린시설을 추가하는 것은 건축법상 허용되지만, 근린시설로 허가받은 곳을 주거용으로 사용하게 되면 용도와 다르게 사용하는 것이 되므로 적발시 불법건축물로 분류되는 것입니다.

 

 

반지하는 층수에 포함되지 않는다던데?

맞습니다. 반지하층은 용적률에 포함되지 않는데요. 그래서 약간의 경사가 있는 지형은 반지하가 나오도록 설계를 하여 건축하는 경우가 있는데 이때 외관상 4층짜리 건물로 보일수 있지만 반지하가 층수에서 빠지기 때문에 3층 주택으로 구성된 다가구로 인정이 됩니다.

 

 

옥탑방도 연면적에 추가하나요?

옥탑방은 면적의 크기에 따라 다른데요. 옥상 면적의 1/8이 넘어가게 되면 주택으로 판단합니다. 

 

 

상가주택은 무엇이고 다가구와 어떤 차이가 있나요?

건축법상 '상가주택'이란 것은 존재하지 않습니다.

앞서 다가구를 '주택으로 사용되는 층수 3개 층 이하'로 정의 했는데요. 목적에 따라 근린생활시설을 추가할 수 있데요. 부동산에서 주택+상가로 구성된 건물을 상가주택이라 분류하기도합니다. (상가주택은 근린시설, 근린생활 시설이라 부르기도 합니다.)

 

상가주택은 세법상 비과세 혜택을 받지 못합니다. 예를들어 5층짜리 건물에서 3개 층은 주택, 2개 층은 근생이라면

2021년 까지는 주택의 면적이 상가의 면적보다 크다면 전체를 주택으로 보고, 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능했습니다.

2022년 이후는 주택/상가 면적과 상관없이 주택에 대한 부분만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받게 되어, 상가 부분은 일반세율로 처리됩니다.

 

그리고 상가가 포함된 다가구의 경우 주차장법에 의해 주차대수도 달라지는데요. 이는 지자체 조례 확인을 통해 불법건축물 여부를 판단해야합니다.

 

 

 

이상 다가구 다중주택 다세대 차이점을 표 형태로 비교하기 쉽게 정리해보았습니다.

 

감사합니다.