소액임차인의 최우선변제

소액임차인이란?

주택임대차보호법 하에 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리를 가진 임차인을 의미합니다.

 

 

소액임차인의 최우선변제금

소액임차인의 최우선변제금은 주택임대차보호법에 따라 소액 임차인이 우선적으로 변제받을 수 있는 보증금의 일정 금액을 말합니다. 이는 임차인의 주거안정과 최소한의 권리를 보장하기 위해 마련된 제도입니다. 

 

예를 들어, 서울에서 임차인이 1억 원의 보증금을 걸고 월세로 거주하는 경우, 법률에서 정한 소액임차보증금 한도가 5,500만 원이라면, 임대인이 파산하거나 해당 주택이 경매로 넘어가는 상황에서도 임차인은 5,500만 원까지 우선적으로 보호받게 됩니다.

 

 

최우선변제를 위한 기준

1. 소액임차인의 기준을 충족해야합니다.

임차인의 보증금이 법적으로 정해진 '소액' 기준에 부합해야합니다. (아래 '지역별 최우선변제금의 기준' 참조)

 

2. 대항요건을 갖추어야 합니다.

최우선변제를 받기 위해서는 경매개시 결정의 등기 전에 전입신고를 유지해야하고, 주택 인도(점유)가 유지되어야 합니다.

 

3.우선권 행사를 위해 권리 주장을 해야합니다.

최우선변제권은 결국 경매나 공매시에 행사하는게 목적인데, 법원에서 정한 배당요구종기일 이전에 임차인은 배당요구신청을 해야합니다. 배당요구신청을 하지 않아 법원을 통해 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 권리를 주장할 수 있습니다. 하지만 절차나 시간적인 면에서 효율적이지 않기 때문에 추천하지 않습니다.

 

4. 기타 요건

• 최우선변제금은 주택가격의 2분의 1을 초과할 수 없습니다. 초과하는 경우, 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제를 받을 수 있습니다.
• 하나의 주택에 임차인이 2명 이상인 경우, 최우선변제금을 모두 합한 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2을 최우선변제금의 비율로 분할하여 적용합니다.

 

지역별 최우선변제금의 기준

1. 최우선변제의 현행  기준 (2023.02.14)

	우선변제 받는 보증금의 법위	우선변제 금액
서울	1억 6,500만원	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만원	4,800만원
광역시(과밀억제권역 제외), 안산, 광주,파주, 이천, 평택	8,500만원	2,800만원
그외 지역	7,500만원	2,500만원

 

< 과밀억제권역이 무엇인가? >

과밀억제권역의 범위

 

2. 최우선변제금의 히스토리

 

 

소액임차인의 최우선변제 제도는 임차인의 권리를 보호하고, 특히 '깡통전세'나 전세 사기와 같은 문제로부터 임차인을 보호하기 위해 중요한 역할을 합니다.

 

 

방차감 (=방공제, 방빼기)

경매를 통해 주택을 낙찰받고 경락잔금대출을 진행하게 되면 '방차감'이라는 개념을 접하게 됩니다.

이는 소액임차인의 최우선변제권으로 인해 금융권에서 소액임차인이 변제받는 최우선변제 금액만큼 차감하고 대출을 해주는 개념인데요. 관련해서는 별도의 포스팅을 하도록 하겠습니다.