상생임대인 제도 (~2026년까지 연장)

본 포스팅은 2024년 7월 3일 정부의 상생임대인 제도 2년 추가 연장 발표를 기준으로 내용이 업데이트 되었습니다.

 

상생임대인 제도란?

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택 취득후 비과세 혜택을 받으려면 보유 2년, 실거주 2년 요건이 있습니다. 하지만 상생임대인이 되면 실거주 2년을 하지 않아도 실거주 한 것으로 인정해주면서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.

'상생임대인'은 임대인이 임차인에게 임대료 상승률을 5%를 초과하지 않는 내에서 다음 임대차 계약을 2년간 유지하는 것을 말합니다. 이를 통해 임차인의 주거비용에 대한 부담은 줄이고, 임대인에게는 세금 감면 혜택을 주어 양측 모두에게 도움이 되는 정책입니다.

 

 

미리 이해하면 좋은 2가지 용어

 

1. 직전 임대차 계약

임대차보호법이 시행된 2020년 7월 30일 이후 체결된 계약으로

주택 매수인이 주택을 취득(등기)한 이후, 임차인과 갱신 혹은 신규로 진행된 임대계약서를 '직전 임대차 계약'이라 합니다.

주택을 취득(등기)하기 전 종전 임대인과 임차인 사이에 체결된 계약을 매수인이 승계받는 경우는 '직전 임대차 계약'에 해당되지 않습니다.

 

2. 상생 임대차 계약

'직전 임대차 계약' 대비 임대료 인상률 5% 이하로 연장한 갱신 계약을 '상생 임대차 계약'이라 합니다.

직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약 시기

 

상생임대인 주요 조건

1. ‘직전 임대차 계약’ 대비 임대료를 5% 이내로 인상해야 함
2. ‘직전 임대차 계약’에 따른 임대기간은 최소 1년 6개월 이상이어야 함
3. 임대료 5% 이내 인상으로 계약한 ‘상생 임대차계약’에 따른 임대기간은 최소 2년 이상이어야 함
4. '상생 임대차계약'을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 기간 중 쳬결해야 함
5. 다주택자도 신청 가능하며 비과세 거주 요건은 상생임대인 조건을 갖추면서 + 양도 시점에 1세대 1주택인 경우만 가능 함
   즉, 다주택자가 특정 주택을 양도하는 시점에 다주택 상태라면 비과세 불가함 
6. '직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약'의 임대인은 동일해야 하지만, 임차인은 달라도 무방함. 즉 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 가능.

 

상생임대인 제도 개선 추이

구분		초안	개선안	2차 개선안
상생임대인 개념		직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인	좌동	좌동
상생임대인 요건		임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택	폐지 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용	좌동
혜택	비과세	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제	좌동
	장특공제	없음	1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제	좌동
적용기한		22년 12월 31일 까지	24년 12월 31일 까지	26년 12월 31일 까지

 

 

 

기획재정부의 상생임대인 제도 10문10답

상생임대인 10문 10답 개념 도식화

1. '상생 임대 주택' 으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?

아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

 

2. '상생 임대차 계약'으로 인정받기 위해서는 '직전 임대차 계약' 대비 임대료 5%이하 인상을 준수해야 하는데 이때 '직전 임대차 계약'이 무엇인가요?

'직전 임대차 계약'이란 거주자 甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 乙과 임차인 丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 '직전 임대차 계약'에 해당하지 않습니다.

 

3. '직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약'의 임차인이 동일해야 하나요?

아닙니다. '직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약'의 임대인은 동일해야하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

 

4. 직전 임대차 계약과 상생임대차 계약 사이에 시간적 공백이 있어도 되나요?

가능합니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

 

5. '상생 임대차 계약'을 언제까지 체결해야 '상생 임대 주택'으로 인정받을 수 있나요?

2021년 12월 20일 부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

 

6. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 "상생 임대차 계약"으로 인정되나요?

가능합니다.

 

7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 "상생 임대주택이 될 수 있나요?

가능합니다.

 

8. 임대주택이 다가구인 경우 '상생 임대 주택'이 되기 위해 각 호(세대)별로 '상생 임대차 계약'을 체결해야 하나요?

추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구 주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

 

9. '직전 임대차 계약'에 따른 의무 임대기간 1년 6개월과 '상생 임대차 계약'에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요? 

계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

전입신고 내역 등으로 실제 임차 기간이 얼마나 되는지 확인을 합니다.

 

10. '상생임대차계약'을 체결하면서 전월세 전환시 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

민간임대주택 특별법에 따른 전월세 전환율을 활용해서 "기준 금리 + 연2%와 연 10% 중 낮은 금액으로 전환 비율을 판단합니다.

 

추가. 조정지역이 해제된 경우는 상생임대인을 활용하지 않아도 되는지?

'양도 당시'에 조정지역이 해제되었어도 거주 요건 판단은 '취득 당시'로 판단하기 때문에 취득 당시 조정지역이였다면 2년 실거주 의무를 이행하거나 상생임대인을 활용하여야 합니다.

 

 

그런데 잔금을 임차인 돈으로 치르면 안된다고 한다?!?!!

아파트를 분양받아 실거주하지 않고 전세를 주는 경우 관행적으로 임차인의 전세금으로 잔금을 치르는데 이렇게 새 아파트 취득(등기)시에 임차인의 돈으로 잔금을 치른 경우 상생임대인이 될 수 없다는 것입니다.

 

< 기획재정부 재산세제과 사무관과의 통화 내역 >

 

질문1. 입주하는 새 아파트 전세 준다면 보통 대금 청산 전에 계약서를 쓰고 세입자 잔금과 동시에 아파트 대금을 청산한다.

그렇다면 이 계약은 '직전 임대차 계약'으로 인정되는가?

 

답변1: 직전 임대차 계약이 아니다.

조문에 명확하게 주택 취득 후, 임대차 계약으로 나와있기 때문에 취득 전 체결한 계약은 직전 계약으로 볼 수 없다.

즉, 임대인 A씨의 경우도 분양 잔금을 납부하는 시점에는 '소유권보존등기'가 나지 않은 분양권 상태의 전세계약이기 때문에 임대인 A씨의 소유가 아닌 상태에서의 임대차계약을 '직전 임대차 계약'으로 인정 할 수 없다는 것.

 

질문2. 그렇다면 대금청산일과 동시에 세입자의 계약, 잔금까지 치룬다면 직전계약으로 볼 수 있나?

 

답변2. 직전 임대차 계약이 아니다.

임차인의 돈으로 잔금을 치루고 취득을 하는 것이기 때문에 갭투자로 인정되어 '직전 임대차 계약'으로 볼 수 없다.

 

 

잔금을 임차인 전세금으로 치뤘다는 이유로 상생임대인 요건이 되지 못하기 때문에 필자는 돌아오는 갱신계약때 실거주를 해야하나 고민하고 있었습니다. ㅜㅜ 그런데-

두번째 전세계약의 계약 만기가 도래하여 5% 이내로 인상하여 세번째 전세계약을 진행하게 되면, 이때 두번째 전세계약은 '직전 임대차 계약'으로 세번째 전세계약은 '상생 임대차 계약'으로 인정 받을 수 있을지 궁금했습니다.

위 담당 사무관의 답변 내용으로 해석하자면 나의 첫번째 전세계약은 새아파트 취득(등기) 전에 일어난 것이기 때문에 '직전 임대차 계약'으로 인정받을 수 없게 됩니다. 하지만 2년이 지나 전세 계약을 갱신하게 되는 두번째 전세계약은 '직전 임대차 계약'으로 인정 되어야합니다. 왜냐하면 두번째 전세계약시에는 내가 주택을 취득(등기)한 상태로 계약을 진행한 것이기 때문이다.

하지만 이부분이 지금까지의 가이드에 따르면 명확하진 않습니다. 최초 새 아파트 취득시 임차인 전세금으로 잔금을 납부 했기 때문에 그때 '갭투자'로 분류된 것을 기재부에서 영원히 유효하다라고 판단하지가 관건인것 같습니다.

 

이번에 이 부분을 국세청 세법해석 서면질의를 통해 유권해석을 신청해놓은 상태입니다. 국세청에서 답변이 오면 본 포스팅에 업데이트 하도록 하겠습니다.