주택 투자 관점의 방차감 알아보기

 

방차감은 방공제, 방빼기라고도 하는데요.

다가구, 빌라 투자에 관심을 두고 있고, 레버리지를 활용하여 매수를 하는 과정에서 방차감을 접하게 되었습니다.

방차감이란

주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호되어야 하는 임차인의 최우선변제금을 제외하고 대출해주는 것을 의미합니다.

이는 해당 물건이 추후 경매에 넘어가는 경우 대출금을 회수하지 못하는 시나리오를 대비하기 위함입니다.

 

소액임차인의 최우선변제금이란? 주택임대차보호법에 따라 소액임차인이 우선적으로 변제받을 수 있는 보증금의 일정 금액을 말합니다. 임차인의 주거안정과 최소한의 권리를 보장하기 위한 제도. (지난 포스팅 '소액임차인의 최우선변제' 참조)

 

 

예를들어, 서울에 매매 시세 10억, 전세보증금이 6억인 아파트에 대해 주택담보대출을 받는다면, 은행에서는 서울 기준 우선변제금인 5,500만원을 제외하고 대출을 일으킬 수 있게 됩니다. 이는 추후 아파트가 경매에 넘어가게 되면 임차인의 대항력 유무와 상관없이 5,500만원은 임차인에게 최우선으로 지급되어야 하니까, 은행에서 그만큼은 공제하고 대출을 해야 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다.

 

 

아파트가 아니라 다가구라면?

방갯수가 많은 다가구라면 주담대가 좀 골치아파집니다.

예를들어, 경기도 수원시에 시세 10억, 공시지가 5억인 다가구가 있는데, 세대수가 10개라고 가정해 봅시다.

다가구의 주담대 기준은 공시지가이기 때문에 수원시의 최우선변제금 4,800만원에 10개 세대를 적용하면, 방차감 금액은 4억 8천만원이 되고, 공시지가에서 차감하면, 5억 - 4억8천만원 = 2천만원이 주담대 가능 금액이 됩니다.

 

참고로 방차감이란 세대수를 기준으로 합니다. 예시로 든 다가구 10세대가 모두 2룸으로 구성되어 방갯수가 20개라 하더라도 세대수인 10을 기준으로 적용하게 됩니다.

 

 

이래서는 다가구 투자가 쉽지 않네

이렇듯 다가구주택, 다중주택의 매수자는 대출 한도가 턱없이 낮기 때문에 부담이 될 수 밖에 없고 이를 대응하기 위해 MCI, MCG, 신탁대출이 있습니다. 본 포스팅에서 자세히 다루진 않겠지만 MCI, MCG, 신탁의 경우 금리가 상대적으로 높기 때문에 수익형으로 투자하는 다가구라는 것을 감안하여 전략적으로 접근해야 된다는것 인지하셔야 합니다.

 

 

결국 경매

다가구의 일반 매매에서는 신탁도 방차감이 들어갑니다. 하지만 경매로 낙찰시 등기상의 권리관계가 깨끗해지는 이유로 방차감 없는 신탁대출이 가능한데요. 여러명의 대출 상담사에게 문의 해봤지만 권리관계가 깨끗해지는 이유 말고는 정확한 배경을 알 수 없었습니다.

경매로 낙찰받아 등기상 권리관계가 깨끗해지더라도 최우선변제 의무가 사라지는것은 아닐텐데요.