경매 권리분석의 모든 것

경매는 부동산을 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 매력적인 투자 방법 중 하나입니다.

하지만 실패없는 투자를 위해서는 물건에 대한 권리분석과 말소기준권리에 대한 이해가 중요합니다. 

 

1. 권리분석

권리분석은 하는 이유는 목적 물건의 낙찰자가 되었을때 인수해야하는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위함니다.

인수해야하는 권리가 있는 상태에서 낙찰을 받게 되면 낙찰금 외 추가 비용이 들어갈 수 있기 때문에 큰 손해를 볼 수 있습니다.

권리분석은 아래의 순서로 빠르게 진행하시면 됩니다. 연습을 통해 물건 열람후 30초 이내 분석할 수 있어야 효율적인 물건 검색이 가능합니다. 

 

1) 경매지의 말소기준 권리를 본다

보통 유료서비스인 경매지를 많이 보실텐데요. 경매지는 등기에 있는 항목들을 요약해서 보여줍니다. 가장 먼저 말소기준권리가 되는 물권의 항목과 날짜를 확인합니다.
( 말소기준권리가 되는 물건은 7가지 : 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 가등기, 전세권, 경매개시결정 )

말소기준권리일 2021-05-24

 

2) 임차인의 전입일자를 확인한다 (대항력 유무 판단)

전입일이 말소기준권리 보다 빠르다	임차인 대항력 있음
전입일이 말소기준권리 보다 늦다	임차인 대항력 없음
전입일이 '미상'이다	임차인 대항력 유무는 임장을 통해 확인 필요

 

말소기준권리일 2021-05-24 보다 빠른 전입일 2021-03-24 >> 임차인 대항력 있음

 

3) 임차인의 확정일자, 배당일자를 확인한다

대항력 없는 임차인이면 확정일자, 배당일자가 있어도 낙찰자가 인수할 것이 없으므로 무시해도 됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인이라면 확정일 및 배당요구일 여부에 따라 낙찰자 인수 여부도 달라집니다.

대항력 있는 임차인이	확정일	배당요구일	인수 대상	비고
	O	O	법원에서 배당합니다.	법원 배당 요건에 충족
	O	X	낙찰자가 인수하게 됩니다.	배당요구일이 없거나 늦은 경우
	X	O	낙찰자가 인수하게 됩니다.	확정일이 없는 경우
	X	X	낙찰자가 인수하게 됩니다.	둘 다 없는 경우

 

• 단, 배당요구일이 있다(O)는 것은 배당요구종기일 보다 빠르다는 전제입니다. 임차인의 배당요구일이 배당요구종기일보다 늦다면 배당요구를 하지 않은 것과 동일합니다.
• 결국 임차인이 배당받기 위한 요건은 '확정일'과 '배당요구일'이 모두 유효해야합니다. 둘중 하나라도 유효하지 않다면 법원에서 배당을 해주지 않기때문에 낙찰자가 인수하게 되니 주의가 필요합니다.

 

4) 매각물건명세서를 확인한다.

법원에서 제공되는 경매관련 문서들 중에서는 매각물건명세서가 가장 중요합니다. 권리분석의 마지막 단계에서는 경매지를 통해 확인한 내용이 매각물건명세서와 동일한지 최종 확인하는 절차가 필요합니다.

 

 

지금까지가 권리분석의 가장 기본적인 흐름이라고 보시면됩니다.

그외 임차인의 진위 여부를 확인하거나 주택도시보증공사가 승계를 했다거나 하는 등의 변형된 케이스들은 차차 다루도록 하겠습니다.  

2. 말소기준권리

1) 인수 여부는 말소기준권리보다 빠르냐 늦냐에 따름

• 말소기준권리 이후 설정된 권리: 경매 절차가 진행되면서 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 경매로 인해 모두 말소됩니다. 이는 주로 저당권, 가압류 등이 해당됩니다.
• 말소기준권리 이전 설정된 권리: 경매로 인해 말소되지 않고 남아있는 권리들입니다. 예를 들어, 선순위 전세권이나 임차권 등이 이에 해당할 수 있습니다.

 

2) 말소기준권리가 되는 물권

말소기준권리는 권리의 종류에 따라 결정되는데 다음 권리들 중 등기부 상에 가장 먼저 나오는 권리가 말소기준권리가 된다.

1. 저당권
   저당권은 채권자가 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 해당 부동산을 경매처분하여 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다. 저당권은 경매 개시 결정일 이전에 설정된 경우 말소기준권리가 될 수 있습니다.
2. 근저당권
   근저당권은 일정한 채권금액의 한도 내에서 변제받을 수 있는 저당권의 일종입니다. 경매 개시 결정일 이전에 설정된 근저당권도 말소기준권리가 될 수 있습니다.
3. 압류(가압류)
   압류와 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 확보하기 위해 법적으로 제한하는 권리입니다. 압류 및 가압류는 경매 개시 결정일 이전에 설정된 경우 경매 절차에서 말소기준권리가 됩니다.
4. 담보가등기
   가등기는 장래에 본등기를 할 청구권을 보전하기 위해 하는 등기입니다. 가등기가 경매 개시 결정일 이전에 설정된 경우, 본등기가 이루어질 때 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.
5. 전세권
   임차인이 전세보증금을 지급하고 일정 기간 임대인의 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있는 권리이며 전세 계약 종료시 해당 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다.
6. 경매개시결정
   법원이 채권자의 신청에 따라 채무자의 재산을 경매에 부치기로 결정하는 권한을 말합니다. 이 결정은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 법적 절차를 통해 채무자의 재산을 강제 매각하여 채권을 회수할 수 있도록 합니다.

 

경매는 시세 대비 저렴하게 매수 가능한 매력적인 투자 방법이지만, 정확한 권리분석이 필수입니다. 경매 물건의 권리관계를 명확히 파악하시어 실패없는 성공하는 투자되시길 응원합니다.