대항력있는 임차인이 되자. (임차권, 전세권)

요즘 경매 시장이 핫합니다.

아파트나 빌라는 입찰 경쟁률이 치열하네요;;

 

괜찮다 싶은 물건은 입찰자가 수십명이 몰리는데, 최근엔 입찰자가 50명이 넘는 경매건도 있었답니다.

 

요즘 아파트 경매의 입찰자수

 

경매 입찰에 들어갈때 권리분석은 필수입니다.

특히 주택에 도전한다면 현재 점유자가 임대인인지 임차인이 구분해야하고, 임차인이라면 대항력 유무도 판단해서 입찰에 들어가야 합니다.  그래서 오늘은 가장 빈번하게 접하게 되는 임차권과 전세권에 대해 알아보겠습니다.

임차권

임차인(세입자)이 임대인(집주인)으로부터 부동산을 빌려 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

주택임대차보호법상에서 정의하는 임차권이란 임차인이 임대인과 임대차계약을 통해 부동산을 인도받음으로써 '사용수익청구권'이라는 일종의 권리가 발생합니다. 하지만 이런 권리는 임대인과의 계약이기 때문에 제 3자에게는 주장할 수 없습니다. 새로운 소유자가 나타나면 대항력을 행사할 수 없다는 의미입니다. 

 

그러나 현실은.. 임차로 거주 중 집주인이 바뀌기도하고, 경매가 진행되어 낙찰자를 맞닥뜨리는 경우도 발생하게 되죠. 새로운 집주인이나 경매 낙찰자에게 대항력이 없는게 원칙인데 이런 임차권의 불합리성을 보호하기 위해 주택임대차보호법이 제정되었고, 전입신고와 확정일자를 받으면 제 3자에게도 대항력을 행사할 수 있게 되었습니다.

 

정리하면 이렇습니다.

계약(인도)	전입신고	확정일자	대항 내용
O	X	X	임대인에게만 대항력이 생김
O	O	X	임대인 + 새로운 소유자에게 대항력이 생김
O	O	O	임대인 + 새로운 소유자에게 대항력, 경매 낙찰자에게 우선변제권이 생김

 

 

 

저도 어릴적엔 전입신고나 확정일자가 정확히 뭔지도 모면서, 부모님이 하라고 하시니까 이사때 마다 주민센터로 달려가 신고하고 있었던 겁니다. ;;

  

' 왜 이렇게 복잡하게 만들었을까, 한번에 권리를 다 주면 좋았을껄'

정부기관도 그러고 싶어서 그랬던건 아닐겁니다. 60~70년대는 임차인이라는 위치가 아무런 권리도 없었기 때문에 임대인이 마음만 먹으면 보증금을 떼먹을 수도 있고, 언제든 내보낼 수도 있었던 마치 미국 서부의 시대 같은 때가 있었다고 합니다. (물론 대부분의 임대인들은 양심껏 했겠죠 :) 

이렇게 임차인이 고통받는 인고의 세월을 지나면서 하나씩 법을 제정하다보니 전입신고도 추가하고, 확정일자도 추가하게 된거 같습니다.

 

 

 

그런데 말입니다. 전세권을 등기하면 임차권과 달리 한번에 대항력과 우선변제권이 생긴다고 합니다??

 

전세권

임차인이 전세보증금을 지급하고 일정 기간 임대인의 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있는 권리이며 전세 계약 종료시 해당 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다. 임차권과 다른 큰 특징은 등기를 통해서만 권리 행사가 된다는 것입니다.

 

전세권은 등기만 하면 인도(계약), 전입, 점유가 필요없습니다. 하지만, 범위로 설정하는 방식이라 건물과 토지가 분리되어있거나 토지의 비율이 높은 단독주택 등에서 비율로 가져가는 불리함이 있을 수 있으니 등기시 정확한 확인이 필요합니다.

 

임차권 vs 전세권

구분	임차권	전세권
관련법	임대차 보호법	민법
권리의 종류	채권	물권
등기	등기하지 않아도 됨	등기 필요
인도(계약)	인도(계약) 필요	인도(계약) 없어도 무방
전입	신고시, 제 3자 대항력 발생	필요 없음
확정	신고시, 경매의 우선변제권 발생	필요 없음
이사	이사로 점유를 하지 않으면 임차권 상실	이사해도 전세권 유지
권리의 양도	불가능	가능
경매시 특징	대항력있는 임차인은 보증금이 낙찰가보다 높아도 낙찰자에게 우선변제권 행사 가능	전세 보증금이 낙찰가보다 높으면 전액 환수 불가

 

 

임차인이 여러명일때 경매시 배당 우선순위는 어떻게 될까요?

경매 넘어간 물건에 임차인이 여러명이고 전입신고, 확정일자를 각자 다른 시점에 받았다면 배당 순위가 어떻게 되는지 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

입주 및 전입신고는 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다.
확정일자는 받은날 우선변제권이 생깁니다.

임차인이 2명인 상황으로 종합해보면 아래와 같습니다.

임차인 A	임차인 B
7/30 입주 및 전입신고를 했고, 7/31 대항력 발생 6/15 확정일자를 받았고, 6/15 우선변제권 발생 1번과 2번을 모두 충족하는 날은 7/31	6/20 입주 및 전입신고를 했고, 6/21 대항력 발생 6/20 확정일자를 받았고, 6/20 우선변제권 발생 1번과 2번을 모두 충족하는 날은 6월 21일
결론은 임차인 B씨가 우선순위가 높아 배당 순위가 높아집니다.

 

 

 

임차권은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 법적 장치입니다. 임대차 계약 시 임차권에 대한 이해는 필수적이며, 이를 통해 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있습니다. 임차인과 임대인 모두 임차권에 대한 정확한 이해를 바탕으로 상호 존중하는 관계를 유지하는 것이 바람직합니다.

 

임차권, 전세권에 대한 더 자세한 내용이나 특정 상황에 대한 조언이 필요하다면 법률 전문가와 상담하시는 것을 추천드립니다.