지역주택조합은 재개발이랑 마이 달라요!

요즘 지역주택조합에 가입하셔서 몸과 마음이 고생인 분들이 많습니다.

재개발과 근본적으로 다른 목적으로 시작하는 사업이라 주의하셔야 하는데요. 오늘은 지역주택조합에 대해 알아보겠습니다.

 

요즘 경매 물건들 중에 소유자가 'OOO지역주택조합추진위원회'로 되어있는 물건들을 종종 볼 수 있는데요. 지역주택조합이란 것이 경기가 좋을 때도 사업 성공률이 10%에 미치지 못하는데, 요즘처럼 경기도 안좋고 건축비도 많은 오른 시기엔 사업 성공률은 더 낮아지게 됩니다. 지역주택조합위원회가 제정적으로 감당하기 힘들어지니 위원회 소유의 물건들이 경매로 쏟아지고 있는 것입니다.

 

지역주택조합이 재개발과 어떻게 다른지 확인하시고 가입시 주의해서 참여하셔야겠습니다.

 

지역주택조합, 일명 '지주택'이 무엇?

지역주택조합은 주택 마련을 원하는 사람들이 모여 조합을 구성하고 공동으로 주택을 건설하거나 구입하는 제도입니다. 주로 경제적 부담을 줄이기 위해 주택을 직접 건설하여 비용을 절감하고, 보다 합리적인 가격에 주택을 제공받기 위해 조직됩니다. 지역주택조합은 법적으로 규정된 절차와 조건을 따라야 하며, 조합원이 자금을 출자하고 조합운영에 참여하게 됩니다. 

출처 : 머니투데이(https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021031913180425641)

 

재개발 vs 지역주택조합

	재개발	지역주택조합
목적	기존 노후된 주택이나 상가 등을 철거하고 새로운 주택(아파트)를 만들어 주거환경을 개선하는 것	주택을 마련하려는 사람들을 모아서 새로운 부지를 찾아 (주로) 아파트를 건설하는 사업
근거 법령	주택법 시행령	도시 및 주거환경정비법
사업진행 방식	기존 토지 소유자 중심으로 조합을 구성하여 사업 진행	조합원을 모집하여 특정 지역의 토지를 공동 매입 후 사업 진행
조합원	해당 재개발 구역에 거주하는 주민이나 건물 소유자들이 조합원으로 구성됨.	주택을 새롭게 마련하려는 사람들이 모여 구성되며, 해당 지역에 거주하지 않아도 돈을 내면 조합원이 될 수 있음
정부지원	정부의 지원과 정책적인 뒷받침을 받을 가능성이 높음	정부의 직접적인 지원이 적고, 조합원들의 자율적인 운영이 중요한 역할을 함
분양요건	주택 청약 통장이 필요한 경우가 많음	주택 청약 통장 필요 없음
구역지정	정부가 재개발 구역으로 지정한 곳에서만 개발 가능	정부의 구역 지정 절차가 별도로 없음
분양가	조합원 분양가 대비 높은 가격으로 형성	일반 분양대비 저렴한 분양가로 시작

 

 

지역주택조합의 리스크

지역주택조합은 재개발과 비교했을 때 몇 가지 단점을 가지고 있으며, 이런 단점들은 곧 조합원들에게 리스크가 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

1. 토지 매입의 어려움

지역주택조합은 사업을 시작하기 위해 대상 토지의 80% 이상에 대한 토지사용승낙서를 받아야 합니다. 이는 많은 조합원들이 참여해야 하고, 다양한 이해관계를 조율해야 하므로 시간이 많이 걸리고 복잡합니다. 토지 소유권의 95% 이상을 확보해야 사업이 진행될 수 있어 사업 기간이 길어질 우려가 큽니다.

 

2. 사업의 장기화 및 추가 분담금

사업이 장기화되면 조합원들이 부담해야 하는 금융 비용과 추가 분담금이 계속 증가할 수 있습니다. 이는 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원들이 큰 재정적 부담을 지게 되는 주요 원인입니다.

 

3. 조합 내부의 비리 발생 가능성

조합과 업무대행사의 도덕적 해이가 발생할 가능성이 높습니다. 위원회의 공금 횡령은 비일비재하며, 조합원의 계약금은 대부분 업무대행사의 용역비로 지출되면서 실제 토지 매입등의 초기 사업활동이 일어나지 않는 경우가 많습니다. 그리고 업무대행사의 용역비 조차 산정 기준이 모호해서 조합원 돈의 사용 출처가 문제되기 일수입니다. 

 

4. 사업 실패의 높은 확률

지역주택조합 사업의 성공률은 매우 낮습니다. 국민권익위원회에 따르면, 2005년부터 2019년까지 추진된 총 155단지 중 실제 입주된 단지는 24단지로 약 22%에 불과합니다. 이는 사업이 무산되거나 지연되는 경우가 많기 때문입니다.

 

5. 광고와 현실의 괴리

지역주택조합은 종종 유명 건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하는 경우가 있습니다. 그러나 실제로는 조합원이 주체가 되어 사업을 진행하므로, 광고와 현실 사이에 큰 차이가 있을 수 있습니다.

 

6. 조합원의 무한책임

지역주택조합은 조합원들이 직접 사업을 주도하기 때문에, 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원들이 초기 사업비와 추가 비용을 모두 부담해야 합니다. 이는 조합원들에게 큰 재정적 부담을 줄 수 있습니다.

 

이러한 단점들은 지역주택조합이 재개발에 비해 더 많은 리스크를 가지고 있음을 보여줍니다. 조합원들은 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 신중하게 참여를 결정해야 합니다.

 

 

경매로 보는 지역주택조합위원회 소유의 물건

자, 이제 이런 지역주택조합위원회 소유 물건이 경매로 나왔을때 특징을 알아보겠습니다.