토지를 이해하자(2) - 전용·일반·준 주거지역

지난 포스팅에서는 도시를 효율적으로 설계하고, 환경을 보호하며, 국민 삶의 질을 향상하기 위한 목적으로 토지를 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 나눠서 계획하는 것에 대해서 알아봤습니다.

(지난 포스팅 '토지를 이해하자 - 용도지역, 용도지구, 용도구역' 참조)

 

 

용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되어 있는데요. 

오늘은 우리 생활에서 밀접하게 관련되어있는 '주거지역'에 대해 집중적으로 알아 보겠습니다.

 

 

부동산에 관심없던 시절에도 길을 걷다보면 이런 생각이 들때가 있었습니다.

'여긴 왜 이렇게 높은 아파트들이 많은거야?'

'여긴 오래된 단독주택만 가득하네-'

 

 

 

높은 빌딩 숲이 있는 동네, 조용한 단독 주택만 모여있는 동네. 다 이유가 있었던거죠.

룰이 없으면 난개발이 되어 도시가 지저분해질 수 있으니 시도 단위의 지자체에서는 도시계획관리 측면에서 룰을 다 정해 놓은 것입니다.

 

특히 오래된 상가 건물들을 보면 건물들끼리 붙어 있는 경우도 있습니다. 상가 뿐 아니라 주택들도 고양이 길 정도 남겨놓고 따닥따닥 붙여서 건축하던 시절이 있었지만, 요즘엔 쾌적한 생활 환경을 고려하여 건축시 고려해야할 사항들이 많습니다.

 

건폐율과 용적률

건폐율과 용적률은 쉽게 설명하면 건물의 넓이와 높이라고 이해하시면 됩니다.

 

100㎡의 땅이 있고 건물을 지으려고 하는데,

건폐율이 50%라면, 100㎡ 중 50㎡ 넓이로만 건물을 지을 수 있습니다.

 

똑같이 100㎡의 땅이 있고 건물을 지으려고 하는데,

용적률이 150%라면, 건물의 연면적(각 층의 면적을 모두 합한 면적)이 150㎡이 되도록 지을수 있습니다.

3층짜리 건물을 짓는다면 각 층을 50㎡으로 지을 수 있겠죠. 

 

이렇게 토지의 성격이 전용주거지역이냐, 일반주거지역이냐, 준주거지역이냐에 따라 또 1종이냐 2종이냐에 따라 건폐율, 용적률이 달라지기 때문에 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지가 이미 결정되어 있는 겁니다.

 

 

다시 돌아와서 용도지역 중 '주거지역'은 다시 전용주거와 일반주거, 준주거로 나눠져있습니다.

심플하게 얘기하면 '전용주거 < 일반주거 < 준주거' 순으로 좋은 토지라고 할 수 있습니다.

또 '1종 < 2종 < 3종' 순으로 좋은 토지라고 할 수 있습니다.

좋은 토지라 함은 건폐율이나 용적률이 완화되기 때문에 더 넓고 더 높이 건물을 지을 수 있다는 의미입니다.

 

각 지역의 정의와 특징을 표 타입으로 정리해서 한 눈에 보도록 하겠습니다.

 

주거지역 차이점 요약

구분	정의	특징	건폐율/용적률(%)
1종 전용주거지역	단독주택 중심, 1종 근린생활시설.	공동주택(다가구) 불가, 바닥면적 합 1000㎡ 이하 시설 건축 가능.	50	50~100
2종 전용주거지역	공동주택 중심, 1종 근린생활시설.	바닥면적 합 1000㎡ 이하 시설 건축 가능.	50	100~150
1종 일반주거지역	저층 주택 위주, 1종 근린생활시설.	4층 이하 주택 가능, 5층 이상 엘리베이터있는 아파트 불가.	60	100~200
2종 일반주거지역	중층 주택 위주, 2종 근생생활시설.	중층 아파트, 연립주택, 다세대주택 가능.(서울은 12층이하 아파트, 7층이하 주택)	60	150~250
3종 일반주거지역	중고층 주택 위주, 1,2종 건물 및 문화집회시설, 판매시설, 의료시설 가능.	고층 아파트, 대규모 연립주택 가능, 다양한 주거형태, 대규모 근린생활시설 허용.	50	200~300
준주거지역	주거를 위주로 상업, 업무기능 보완 가능	주상복합, 오피스텔, 상가주택 가능, 높은 용적률로 고밀도 개발 가능.	70	200~500

 

그래서 용도지역에 근거한 나의 투자 전략은?

 

요즘 주식처럼 부동산을 단타로 접근하시는 분들이 많아졌습니다.

하락세에 매수해서 집 내외부를 수리한 다음 3~6개월 내에 다시 매도를 하는 것이죠.

예를들어 빌라를 매수하여 단타 거래로 차익을 보겠다라는 전략이라면 용도지역에 큰 영향을 받지 않겠지만

재개발 가능설을 보고 빌라를 매수하고 장기 투자로 간다면 아파트가 지어질수 있는 2종 일반주거지역 이상의 토지를 보는게 맞겠죠.

(물론 용도지역 외 여러가지 조건과 상황을 함께 봐야해요)

 

이렇듯 본인의 투자 스타일에 따라 용도지역을 함께 분석하며 접근한다면 효과적인 투자가 되실거라 생각합니다.