토지를 이해하자 - 용도지역, 용도지구, 용도구역

부동산은 토지를 기반으로 되어있음을 누구나 알 수 있습니다.

부동산의 가치는 토지 위에 세워진 건물보다는 토지 자체의 가치 때문에 시간 흐름에 따라 상승하게 됩니다.

금방이라도 쓰러질것만 같은 강남의 오래된 아파트들이 비싼 이유도 여기에 있습니다.

 

토지를 이론적으로 공부하는 것은 지루할 수 있지만 몇번의 세션을 나눠서 정리하고자 합니다.

 

 

 

도시계획관리 측면에서 토지를 용도 및 목적별로 구분하여 관리하는 이유는 도시를 효율적으로 설계하고, 환경을 보호하며, 국민들의 삶의 질을 향상하는데 목적이 있습니다. 

 

토지를 용도별로 구분하는 가장 큰 단위는 용도지역, 용도지구, 용도구역입니다.

 

용도지역 vs 용도지구 vs 용도구역

	용도지역	용도지구	용도구역
관리 측면	토지의 기본적인 이용 방향을 설정하여 도시의 전반적인 구조를 형성	특정 목적을 위해 추가적인 규제나 완화를 적용하여 지역의 특성을 강화	종합적인 토지 이용 조정과 관리를 통해 계획적인 도시 발전을 도모
규제 측면	주거, 상업, 공업, 녹지 등 기본적인 토지 이용 목적에 따라 규제를 적용	경관, 고도, 방화 등 특정 목적을 위한 추가적인 규제를 적용	시가지 확산 방지, 단계적 개발 등을 위한 종합적인 규제를 적용
공통 목적	1. 용도지역을 기본으로 하되, 용도지구와 용도구역을 통해 지역 특성에 맞는 유연한 관리 2. 각 구분을 통해 도시 기능의 적절한 배치와 균형 있는 발전을 유도 3. 도시의 현재 상황과 미래 발전 방향을 종합적으로 고려한 계획 수립

 

 

용도지역의 유형

토지의 이용이나 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역

대	중	소	내용	건/용
도시지역	주거지역	1종 전용주거지역	단독주택 중심	50/100
		2종 전용주거지역	공동주택 중심	50/150
		1종 일반주거지역	저층 주택 위주, 4층 이하의 단독주택 및 공동주택, 그외 1종 근린생활시설, 유치원, 초중고, 노유자시설	60/200
		2종 일반주거지역	중층 주택 위주, 연립 및 저층아파트. 서울은 단독주택은 7층이하, 아파트 12층 이하로 제한. 그외 종교시설, 교육연구시설, 2종 근생시설 가능	60/250
		3종 일반주거지역	중고층 주택 위주, 1,2종 건물 및 문화집회시설, 판매시설, 의료시설 가능.	50/300
		준주거지역	주거에 상업, 업무 가능	70/500
	상업지역	중심 상업지역	도심, 부도심 상업, 업무 기능	90/1500
		일반 상업지역	일반상업, 업무 기능	80/1300
		근린 상업지역	근린지역 일용품, 서비스 공급	70/900
		유통 상업지역	도시 내 유통기능	80/1100
	공업지역	전용공업지역	중화학공업, 공해성 공업	70/300
		일반공업지역	환경 저해하지 않는 공업	70/350
		준공업지역	경공업, 주거, 상업 혼재	70/400
	녹지지역	보전녹지지역	도시의 자연환경, 경관 보전	20/80
		생산녹지지역	농업적 생산을 위한 개발 유보	20/100
		자연녹지지역	녹지공간 확보, 도시확산 방지	20/100
관리지역	ㅡ	계획관리 지역	도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역을 말한다.	40/100
	ㅡ	생산관리 지역	농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.	20/80
	ㅡ	보전관리 지역	자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.	20/80
농림지역	ㅡ	농림지역	도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역.	20/80
자연환경보존지역	ㅡ	자연환경보존지역	자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원ㆍ문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역.	20/80

 

용도지구의 유형

계획적인 도시개발이 필요한 지역에 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업

 

대구분	소구분	내용
경관지구	자연경관지구	산지 · 구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지
	시가지경관지구	주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성
	특화경관지구	주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성 (역사문화특화경관지구, 조망가로특화경관지구, 수변특화경관지구)
고도지구	ㅡ	쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나
방화지구	ㅡ	방화지구는 화재의 위험을 예방하기 위해 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 지정되는 용도지구의 하나이다. 주로 시장이나 도로변의 건축물 밀집 지역에 지정된다.
방재지구	시가지방재지구	건축물 · 인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
	자연방재지구	토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
보호지구	역사문화환경보호지구	문화재ㆍ전통사찰 등 역사ㆍ문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역 보호ㆍ보존
	중요시설물보호지구	중요 시설물의 보호와 기능의 유지ㆍ증진 등
	생태계보호지구	야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존
취락지구	자연취락지구	녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역안의 취락을 정비
	집단취락지구	개발제한구역안의 취락을 정비
개발진흥지구	주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발ㆍ정비
	산업,유통개발진흥지구	공업기능 및 유통ㆍ물류기능을 중심으로 개발ㆍ정비
	관광,휴양개발진흥지구	관광ㆍ휴양기능을 중심으로 개발ㆍ정비
	복합개발진흥지구	주거, 공업, 유통ㆍ물류, 관광ㆍ휴양 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발ㆍ정비
	특정개발진흥지구	주거, 공업, 유통ㆍ물류, 관광ㆍ휴양 기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발ㆍ정비
특정용도제한지구		주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한
복합용도지구		지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화

 

 

용도구역의 유형

시가지의 무질서한 확산방지, 계획적ㆍ단계적 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리 등을 위해 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하는 지역

 

용도구역	지정권자	정의
개발제한구역	국토교통부장관	도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어서 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
도시자연공원구역	시ㆍ도지사, 대도시 시장	도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가/휴식 공간을 제고하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
시가화조정구역	시ㆍ도지사	도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적/단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 지역
수산자원보호구역	해양수산부장관	수자원을 보호/육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지
입지규제최소구역	도시ㆍ군관리계획의 결정권자	도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되는 지역

 

 

 

* 본 포스팅은 서울 도시계획 포털의 내용을 기반으로 작성하였습니다.