봐도봐도 헷갈리는 LTV, DTI, DSR 개념 뽀개기

경매에서는 경락잔금대출이라는 제도가 있지만, 대출 규제가 심해지면서 일반 대출과 관련된 정책에 대한 이해가 필요하게 되었습니다. 그래서 오늘은 미디어에서도 자주 언급되는 LTV, DTI, DSR에 대해 정리해보겠습니다. 

 

LTV : 담보 대비 대출 비율

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로 주택담보인정비율을 의미합니다. 주택을 담보로 대출을 받을 때, 그 주택의 가치에 비례해서 대출을 얼마나 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 즉 "집값의 OO%까지만 대출이 가능해"라는 것입니다.

• 예시: 내가 5억 원짜리 집을 사고 싶다고 할 때 LTV가 40%라면, 나는 집값의 40%인 최대 2억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

DTI : 소득 대비 대출 비율

DTI는 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율을 의미합니다. *대출원리금 상환액이 연소득에 비해 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 즉, "연소득의 OO%까지만 빚갚는데 써야해"라는 것입니다.

( *대출원리금 상환액 = 주택담보대출 원금/이자 상환액 + 기타 대출 이자 상황액 )

• 예시: 내가 1년에 5,000만 원을 벌고 DTI가 40%라면, 1년에 갚아야 할 주택담보대출 원금+이자와 기타 대출 이자의 합이 2,000만원이 넘어서는 안된다는 뜻 입니다.

 

DSR : 소득 대비 총대출 비율

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 매년 갚아야 할 *모든 대출의 원금과 이자의 합이 연소득에 비해 얼마나 되는지를 보여주는 비율입니다. 즉 "총대출을 기준으로 연소득의 OO%까지만 빚갚는데 써야해"라는 것입니다.

( *모든 대출의 원금과 이자의 합 = 주택담보대출 원금/이자 상환액 + 기타 대출 원금/이자 상황액 )

• 예시: 내가 1년 동안 5,000만 원을 벌고 DSR은 40%라면, 1년에 갚아야 할 총 대출의 원금+이자가 2,000만 원이 넘어서는 안된다는 뜻입니다.

 

 

자, 이제 가상의 페르소나를 만들어서 예를 들어볼께요

 

짱구는 무럭무럭 자라 어엿한 사회인이 되었고 어느덧 연봉 1억이 되었습니다.

흥청망청 짱구는 자동차를 신용대출로 구매를 했군요. 신용대출 1억 받고 연 5%금리로 이자를 내고 있습니다.

결혼을 앞둔 짱구는 내집 마련을 준비하고 있는데요 구매하고 싶은 아파트가 10억이네요.

 

이제 각 주택담보대출 케이스에 적용해 개념을 설명해보겠습니다.

구분	요약	조건	내용
LTV	담보 대비 대출 비율	LTV 40%라면	집값이 10억 이므로 짱구는 6억원의 대출을 받을 수 있네요.
DTI	소득 대비 대출 비율	DTI 40%라면	짱구는 연봉 1억으로 주담대로 받을 원금+이자와 기 신용대출의 이자를 합산한 금액이 연 4천만원이 넘어서는 안됩니다.
DSR	소득 대비 총대출 비율	DSR 40%라면	짱구는 연봉 1억으로 주담대로 받을 원금+이자와 기 신용대출의 원금+이자를 합산한 금액이 연 4천만원이 넘어서는 안됩니다. DSR은 주담대 외 기타대출 원금인 1억원까지 40%에 흡수 되기 때문에 DTI보다 대출받을 수 있는 한도가 더 적어지게 됩니다.

* 단, 각 대출은 조건이나 상황에 따라 다를 수 있으니 개인의 정확한 조건과 상황을 전문가와 상담하실 것을 추천드립니다. 

 

이 지표들을 통해 금융기관은 내가 대출을 잘 갚을 수 있는 능력이 있는지 평가하게 됩니다. 그래서 대출을 받을 때 이 비율들을 잘 이해하고 관리하는 것이 중요합니다.