가등기의 종류 - 소유권가등기와 담보가등기

가등기의 의미와 종류

가등기는 미래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종입니다.

토지 및 건물에 가등기를 설정 함으로써 제3자에게 공시가 되고 가등기자인 채권자의 권리를 보호받게 됩니다.

모든 등기를 가등기할 수 있지만 소유권과 담보 관련한 가등기가 일반적입니다.

 

[가등기 시리즈 포스팅 참조]

가등기(1) 가등기의 종류 - 담보가등기와 소유권가등기 ← 본 포스팅입니다.

가등기(2) 소유권가등기 - 매매예약에 의한 '소유권이전청구권가등기'

가등기(3) 담보기등기 - 대물변제예약에 의한 담보가등기

 

 

소유권 가등기 (소유권이전청구권 가등기)

"부동산을 예약으로 미리 선점하기"

 

소유권가등기는 소유권을 이전하기로 한 계약이 체결되었지만, 아직 본등기를 할 수 없는 경우, 추후에 소유권 이전 본등기를 할 수 있도록 권리를 보호하기 위해 설정하는 가등기입니다.

 

소유권가등기는 일반적으로 부동산의 직접 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄집니다.

매매계약을 원인으로 하는 것은 계약금을 미리 지급하고, 미래 특정일에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이고, 매매예약을 원인으로 하는 것은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것입니다.

 

특징

• 소유권이전의 예약이나 조건부 소유권 이전 계약에서 자주 사용됩니다.
  예를 들어, 부동산 매매 계약이 체결되었지만 아직 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서, 매수인이 그 권리를 보호하기 위해 소유권가등기를 설정할 수 있습니다.
• 소유권가등기는 소유권 이전 등기 절차를 사전에 예고하는 기능을 하며, 본등기 이후 해당 부동산의 소유권을 가지게 됩니다.
• 가등기 설정 이후 본등기 전에 부동산이 제3자에게 처분되거나 다른 등기가 이루어진 경우에도, 가등기 설정자는 소유권을 주장할 수 있는 우선권을 가지게 됩니다.

 

이미지출처 : 유타건축사사무소

담보 가등기 

"돈 빌려주고 부동산 담보 잡기"

"원래 입법 취지에 없는 근저당의 편법"

 

담보가등기는 채권자가 채무자로부터 빌려준 돈(채권)을 회수하기 위한 담보로서 부동산에 대한 가등기를 설정하는 것입니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 채권자는 이 가등기를 근거로 본등기를 청구하여 담보물을 처분할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

 

근저당권은 이자를 포함한 최권최고액으로 등기를 할 수 있는 이점이 있기 때문에 저당권이나 담보 가등기보다 유용하게 사용됩니다. 즉 경매로 접근시 특수물건에 해당하는 '저당권'이나 '담보 가등기'보다는 '근저당권'이 압도적으로 많다는 것을 의미합니다. 그럼에도 담보가등기가 존재하는 이유는 채권의 회수보다 소유권 이전이 목적이라면 근저당보다 수월하게 소유권 이전이 가능하기 때문입니다. 

 

특징

• 담보가등기는 미래의 본등기를 대비한 임시적인 등기입니다.
• 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 가등기에 기초하여 (순위 보전 효력이 있기 때문에) 본등기를 요구할 수 있습니다.
• 주로 부동산 매매, 대출 계약에서 활용됩니다.
• 채권자 입장에서는 자신의 권리를 보호하고, 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 확보합니다.
• 근저당 보다 유리한 점은 경매절차 없이 본등기를 함으로써 가등기의 순위로 본등기 효력이 발생합니다.
• 시세(10억)와 채권(3억)간의 차액이 발생하는 경우 '가등기 담보 등에 관한 법률'에 의거하여 차액 7억으로 청산하고 본등기를 할 수 있습니다.

이미지출처 : 유타건축사사무소

 

 

경매에서의 가등기

경매에서 말소기준권리보다 늦은 후순위 가등기는 모두 말소가 됩니다.

 

담보가등기와 소유권가등기는 등기부등본 상에서는 구분없이 소유권가등기로 표기됩니다.

선순위 가등기라 할지라도 담보가등기라면 인수되지 않고 소멸될 수 있다는 의미입니다.

따라서 선순위 가등기라 할지라도 금전 채권의 속성이 있는 가등기(담보가등기)는 말소 가능성이 높습니다.

하지만 선순위 소유권이전청구권 가등기는 말소가 되지 않기 때문에 해당 물건을 경매로 낙찰받고 B가 본등기를 하게 되면 낙찰자의 소유권이 직권말소 대상이 될 수 있음에 유의해야합니다.  

선순위 가등기의 예시