소유권가등기 - 매매예약에 의한 '소유권이전청구권 가등기'

매매예약이란

매매예약이란 여러 사정으로 매매(본계약)를 완료하지 못 할때 본 계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약입니다. 예약은 본 계약을 체결하여야 할 채권, 채무를 발생하게 하는 것인 점에서 채권계약이라고도 합니다. 

 

[가등기 관련 포스팅 참조]

가등기(1) 가등기의 종류 - 담보가등기와 소유권가등기

가등기(2) 소유권가등기 - 매매예약에 의한 '소유권이전청구권가등기' ← 본 포스팅입니다.

가등기(3) 담보기등기 - 대물변제예약에 의한 담보가등기

 

 

이미지출처 : 유타건축사사무소

 

매매예약은 완결할 수 있는 권리 유무에 따라 쌍방예약과 일방예약 두가지로 구분되지만, 민법상 예약은 일방예약으로 추정하기 때문에 쌍방예약은 개념적으로만 이해하는게 좋겠습니다.

구분	매매의 쌍방예약	매매의 일방예약
목적	물권 거래를 위한 매매예약 or 담보 설정 합의에 의한 매매예약
매매예약의 성립	매수자의 청약 + 매도자의 승낙
매매예약 체결시	매도자는 본계약 승낙 의무 발생	매도자는 채무,이행 조건 등의 의무가 발생
	매수자는 본계약 체결 청구권 발생	매수자는 예약완결권(형성권) 발생
매매계약의 성립	매수자의 청구권 행사 + 매도자의 승낙	매도자의 의무 위반 + 매수자의 예약완결권 행사
매도자의 거절	매수자의 청구권 행사에도 불구하고 매도자가 거절하는 경우, 매수자는 청구권에 대한 승낙의 소송을 하거나 매매예약 채무불이행으로 손해배상청구를 할 수 있음.	매도자의 거절이 불가 (매도자의 의사와 상관없음)
민법상 정의	민법상 예약은 일방예약으로 추정한다. 매매예약은 당사자 사이에 다른 약정이나 관습이 없는 한 일방예약으로 추정된다.

*용어참조 : 매도자=예약의무자, 매수자=예약완결권자

 

매매의 쌍방예약은 가장 원칙적인 매매예약에 해당하며 일반적으로 부동산을 거래하기 위한 목적으로 사용됩니다.

매매의 일방예약은 해당 부동산과 직접적인 연결이 없는 별건의 계약 교섭으로 부동산을 담보 설정하겠다는 합의에 의해 실행됩니다.

하지만 민법상 예약은 일방예약으로 추정하기 때문에 쌍방예약은 이론상으로 존재하는 것이라 볼 수 있습니다.

이미지출처 : 유타건축사사무소

 

예약완결권의 성격

1. 예약완결권은 형성권입니다. (형성권: 권리자의 일방적인 의사표시로 법률관계(권리)의 변동을 가져오는 권리)
2. 매매예약시 가등기(소유권이전청구권 가등기)를 함으로써 제3자에게 대항력이 생김
3. 예약의무자(매도자)에게 예약완결권 행사를 할 수 있음 (제3자에 매매되었을때 제3자에게 할 필요 없음)
4. 예약완결권은 10년의 제척기간이 있음
   (소멸시효가 아니므로 예약완결권자가 점유하고 있더라도 소멸됨)
5. 예약의무자(매도자)가 완결권행사 여부를 최고할 수 있으며, 매수자의 대답이 없으면 예약완결권은 소멸됨.

 

매매예약을 위한 소유권이전청구권 가등기

갑(매도자)과 을(매수자)이 매매예약을 하더라도 갑의 판단에 따라 을이 아닌 제3자에게 부동산을 매매할수 있기 때문에 이때 발생할수 있는 을에 대한 손해를 방지하기 위해 소유권이전청구권 가등기를 진행합니다.

 

즉, 소유권이전청구권 가등기는 부동산 거래에서 매수자가 미래에 소유권을 이전받을 권리를 보전하기 위해 설정하는 가등기입니다. 이 가등기는 매매계약의 완성이 미래로 미루어질 경우, 본등기를 통해 소유권을 이전받기 전에 매수자의 권리를 보호하는 데 사용됩니다. 

 

소유권이전 청구권 가등기를 통해 보전 받는 권리

1. 청구권 보전 : 소유권이전청구권 가등기는 매수자가 매도인과의 계약에 따라 장래에 소유권을 이전받을 권리를 보전합니다. 이는 매매계약 체결 후 본등기 이전에 매수자의 권리를 보호하기 위한 장치입니다.
2. 순위 보전: 가등기를 통해 본등기의 순위를 가등기 시점으로 소급하여 확보할 수 있습니다. 이는 가등기 이후 본등기 사이에 이루어진 중간 등기(예: 다른 채권자의 권리 설정 등)가 직권말소되는 효과를 가져옵니다

 

가등기는 본등기 시 본등기의 순위를 가등기 시점으로 소급하여 인정받는 순위보전적 효력을 가집니다. 이는 매수자가 다른 채권자보다 우선적으로 권리를 주장할 수 있게 합니다. 하지만 가등기 자체로는 실체법상 효력 없습니다. 즉, 물권 변동의 효력이 발생하지 않습니다. 따라서, 가등기만으로는 소유권 이전이 이루어지지 않으며, 반드시 본등기를 통해 실질적인 소유권 변동이 이루어져야 합니다.