담보가등기 - 대물변제예약에 의한 가등기

최근 등기가 복잡한 부동산을 거래할 일이 있었는데요. 오늘은 담보설정을 위한 가등기, 특히 대물변제 예약을 알아보겠습니다.

 

[가등기 관련 포스팅 참조]

가등기(1) 가등기의 종류 - 담보가등기와 소유권가등기

가등기(2) 소유권가등기 - 매매예약에 의한 '소유권이전청구권가등기'

가등기(3) 담보기등기 - 대물변제예약에 의한 담보가등기 ← 본 포스팅입니다.

 

대물변제(반환) 예약이란

: 채무자가 채권자로부터 빌린 돈을 갚지 못할 경우, 채권자에게 부동산 등 다른 재산을 이전해서 채무를 대신 변제하는 것

 

즉, 돈을 빌리면서 “돈을 갚지 못하면 집으로 대신 갚겠다.”고 약속하는 것을 대물변제 예약이라고 합니다.

지난 포스팅에서 설명한 담보 설정 합의에 의한 매매예약도 대물변제예약과 비슷한 개념이라고 보시면 됩니다. 

(지난 포스팅 '매매 예약'이라 쓰고 '소유권이전청구권 가등기'라 읽는다)

 

대물변제 예약은 '제척기간'이 적용되기 때문에 완결권을 10년 이내 행사하여야 합니다.

(제척기간은 기간에 대한 중단이 적용되지 않으나 소멸시효는 채무자가 일부라도 채무를 변제하거나 승인한 경우 그 시점 소멸시효가 중단되고 다시 새롭게 소멸시효가 진행됩니다.) 

 

대물변제 예약 시나리오

대물변제 예약을 진행시에 일반적으로 아래와 같은 시나리오로 진행이 됩니다.

No	시나리오 A	시나리오 B
1	채무자와 채권자 간 대물변제 예약 계약서 작성
2	채권자의 요청으로 채무자가 가등기 진행 (가등기를 하지 않으면 담보 물건에 문제가 있을 때, 채권자의 불이익 발생)
3	약속된 채무 이행 시점에 채무자가 불이행한 경우, 대물변제 예약 시점의 집값을 확인하여..
	집값 > 채무액 = 가등기담보법 적용 O (집값이 채무액 보다 큰 경우, 민법607조에 따라 계약이 무효가 되나 하기 4~7번의 절차로 청산 가능)	집값 < 채무액 = 가등기담보법 적용 X (집값이 채무액 보다 작은 경우, 특별한 절차없이 본등기를 바로 진행하여 소유권 이전 가능)
4	채권자가 담보 물건 감정	생략 ('채무 불이행시 채권/채무 소멸되고 채권자에게 집의 소유권이 확정적으로 귀속된다'는 특약을 계약서에 삽입 필)
5	가등기를 본등기로 실행하겠다는 것을 통지
6	2개월 대기하며 채무자가 돈 갚을 시간을 줌
7	채권자가 채무자에게 청산금을 지급 (청산금=감정가-채무액)
8	본등기로 소유권 이전 완료	본등기로 소유권 이전 완료

 

 

< 첨부 >

민법 제607조(대물반환의 예약) 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다. <개정 2014. 12. 30.>

제608조(차주에 불이익한 약정의 금지) 전2조의 규정에 위반한 당사자의 약정으로서 차주에 불리한 것은 환매 기타 여하한 명목이라도 그 효력이 없다.