지역권과 주위토지통행권

지역권

지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 용익물권입니다.

편의를 제공받는 토지를 요역지, 편의를 제공하는 토지를 승역지라고 합니다.

 

* 요역지 = 편의를 요청하는 토지

* 승역지 = 편의를 승낙을 해주는 토지

 

 

 

지역권은 한마디로 '토지사용승낙권'이라고 보시면 되는데요.

승역지 입장에서는 상대적으로 이득이 없기에 요역지 소유자는 승역지 소유자와 원만한 사전 합의가 필요합니다.

편의에 상응하는 보상을 승역지의 소유자에게 부여해야 합니다.

지역권에 의해 요역지, 승역지가 되는 상황

 

지역권의 주요 특징

참고로 법적 용어들이 난해하여 쉽게 풀어서 서술하였습니다.

• 요역지와 승역지는 반드시 별개의 토지여야 한다.
• 요역지는 1필지의 토지여야 하지만, 승역지는 1필지의 토지 일부여도 가능하다. (위 예시처럼 일부만 '도로'로 사용)
• 지역권은 요역지의 소유자가 달라지더라도 권리가 이전된다.
• 지역권은 요역지의 소유자가 제3자에게 지상권, 전세권, 임대차를 설정해도 제3자에게 권리가 이전된다.
• 지역권은 요역지에 저당권이 설정되는 경우 권리가 이전된다. ??
• 지역권은 제3자의 이익을 배척하지 않는 '공용성'을 띄고 있는 이유로 해당 토지를 제3자가 의도적으로 점유하고 있다고 해서 그 점유를 제지/거부/배척하는 등 승역지의 '물권적 반환청구권'을 행사할 수 없다.
• 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리(저당권 등)의 목적으로 하지 못한다.
• 지역권의 소멸시효의 중단은 공유자 중 1인만의 행사로도 효력이 있다.
• 점유로 인한 지역권 취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자의 동의가 있어야 효력이 있다.
• 지역권 등기시 목적과 범위는 필요적 기재사항이다.

 

등기시 필요 서류

구분	준비내용	비고
승역지 소유자	주민등록초본, 등기권리증, 일반인감증명서, 인감도장
요역지 소유자	주민등록초본, 인감도장

 

 

주위토지통행권

지역권과 유사한 주위토지통행권이라는 것이 있습니다.

맹지의 소유자는 주위 인접한 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 도로로 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위 인접한 토지를 통행할 수 있습니다. 이때 주위 인접 토지에 행사하는 권리가 주위토지통행권입니다.

 

주위토지통행권이 지역권과 다른 점

1. 법률에 의해 자동으로 성립되는 권리로, 통행로를 설정하기 위해 등기가 필요하지 않습니다.
2. 지속성이 없는 일시적인 권리로, 통행로가 확보되면 소멸할 수 있습니다.
3. 지역권이 주위토지통행권보다 권리자 입장에서 안정적인 보장을 받을 수 있습니다.
   (근저당권과 저당권의 차이랄까..)

 

경매에서 지역권은 모다?

지역권이 농경사회에서 등장한 관습이기 때문에 최근에 접하기는 쉽지 않습니다.

특히 경매로 접하기란 확률적으로 굉장히 낮은데요.

입찰 물건이 승역지로 설정되어 있다면 요역지와의 관계를 따져볼 필요가 있고 가급적 피해야할 대상입니다.

하지만 입찰 물건이 요역지로 설정되어 있다면 이득을 얻는 가능성이 크기 때문에 이슈없이 입찰이 가능하겠습니다.