가압류와 가처분

본 포스팅은 서울디지털대학교 김재범 강사님의 강의 내용을 토대로 작성 되었음을 알려드립니다.

 

가압류

빚을 갚아야 할 채무자가 가지고 있는 부동산 등 재산을 숨기거나 팔아버릴 염려가 있다고 생각하면 빚을 받을 채권자가 그 부동산이나 값이 나가는 다른 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분을 말합니다. 가압류 등기로 채무자의 재산을 임시로 묶어 두는 것입니다.

가압류를 통한 채권 회수 과정

1	A가 B에게 돈을 빌림 → 약속된 날짜에 갚지 않음	1. A소유권 2. B의 가압류 ← 배당 가능 3. C소유권이전 4. 근저당 ← 분쟁중이라 금융권 대출 잘 안되지만 가정임
2	B가 A의 부동산에 가압류 집행(B 모름) → 가압류 등기
3	A가 C인 제 3자에게 부동산 매도
4	B가 대여금반환청구 소송(민사) → 승소
5	A의 부동산 경매 → 배당 받음

 

 

가처분

가처분은 돈 이외의 것을 받아야 할 때 취하는 행정 절차입니다. 금전이 아닌 특정 권리나 의무에 관한 분쟁에서 현상 유지를 위해 일시적으로 권리나 의무를 제한하는 것으로  즉 부동산을 가처분한 사람이 있을 경우 동의 없이 부동산을 매각하지 못하도록 만드는 법적 장치입니다.

가처분을 통한 소유권 이전 과정

1	B가 A의 주택을 매수하는 과정 → 대금 납부O, 등기X → A 잠적	1. A소유권 2. B의 가처분 3. C소유권이전 4. 근저당 ← 분쟁중이라 금융권 대출 잘 안되지만 가정임 5. (B의 승소로)B 소유권 ← 가처분 시점으로 소유권 이전
2	B가 A의 부동산에 가처분 집행(B 모름) → 가처분 등기
3	A가 C인 제 3자에게 부동산 매도
4	B가 소유권이전등기 소송(민사) → 승소

A가 B의 계약 불이행으로 매매 대금을 돌려받고자 하면 → 가압류로 진행해야 함.

A가 B의 계약 불이행에도 불구하고 소유권 이전을 원하면 → 가처분으로 진행해야 함.

 

 

선순위 가처분의 인수

경매를 통해 환가하는 절차에서 돈이 목적인 채권(가압류)은 소멸되며,

돈이 목적이 아닌 권리(가처분)는 인수되는 것이 원칙입니다. 따라서 가처분은 인수. 근저당,가압류는 소멸되는 것이 일반적입니다.

1	소유권
2	가처분	권리	인수
3	근저당	돈	소멸
4	가압류	돈	소멸

*가처분 등기 이후의 3, 4번은 불측의 손해는 아닌걸로 해석이되어 법적 보호가 되지 않음. 왜냐하면 가처분 등기가 있는 걸 알고 근저당과 가압류를 걸었다고 보기 때문.

 

선순위 가처분의 소멸

경매에서는 선순위 가처분은 인수가 원칙이지만 그 중 소멸되는 케이스도 있습니다.

가처분권자가 경매 신청자와 동일하고, 가처분의 원인이 근저당 설정, 채권 회수, 소유권 이전 등이며 경매를 통해 해당 원인이 해소가 되는 것이라면 선순위 가처분이라고 해도 말소가 될 수 있으니 다양한 사례를 통해 공부가 필요합니다.

(ex : 2022타경1393 전주지방법원)

 

 

후순위 가처분의 소멸

1	소유권
2	근저당	돈	소멸
3	가처분	권리	소멸
4	가압류	돈	소멸

*3번은 가처분 속성상 '인수'가 원칙이나 2번 근저당권자를 보호하기 위해 '소멸'됨. 왜냐하면 근저당권자는 등기가 깨끗한 상태에서 돈을 빌려줬고 그 이후 가처분이 들어왔기 때문에 2번 근저당권자 입장에서는 불측의 손해라고 보기 때문.

 

후순위 가처분의 인수

후순위 가처분이라고 해서 모두 소멸되는 것은 아닙니다. 인수해야하는 케이스도 있어 주의가 필요합니다.

 

1. 민법에서 '무효' & '취소' 행위 4가지

1. 비진의 의사표시 : 무효 가능. (사회통념상 인정이 되는) 진심이 아닌말. "니가 다음에 지각안하면 내 전 재산 줄께"
2. 통종 허위표시 : 무효 가능. 무주택자인 친구 명의로 주택을 매매하는 것 (허위로 명의 도용) > 부동산명의신탁에 관한 법률 위반으로 처벌은 받겠지만 명의를 다시 가져올 수는 있음. 
3. 사기 강박에의한 의사표시 : 무효는 아님. 취소할 수 있음. (깡패들이 강제로 계약서에 도장찍게 하는것)
4. 착오에 의한 의사표시 : 취소 가능. 단, 중대한 착오가 입증이 되어야 함. (낙찰가를 잘 못쓰는 정도는 중대 착오 아님)

* 무효 : 어떤 법률 행위를 했지만 행위 자체가에 효력이 없는 것. 처음부터 아예 그 행위가 없었던걸로 하는 것.

* 취소 : 어떤 법률 행위는 유효하지만 행위 당사자가 '아닌걸로 할래'라고 하면 뒤집히는 것.

* 사기 : 상대방을 속여서 상대방이 잘못된 행위를 하도록 한 것 (상대방 모르게 하는 것은 법률상 사기는 아님)

 

>> 상기 4개 행위의 공통점 : 선의의 제3자가 피해를 입게 되는 부분은 보호한다. 즉 '무효나 취소하지 못한다' 입니다.

 

2. 우리나라 등기는 공신력을 인정하지 않는다.

우리나라 등기는 공신력을 인정하지 않습니다. 등기부등본에 기재된 내용이 현황(실제)과 다르다면 공신력을 인정하지 않고 현황을 인정하게 됩니다. (공시력만 인정)

공신력 불인정 예시

 

<공신력 불인정에 따라 후순위 가처분이 인수되는 케이스>

A가 소유한 빌딩을 A가 부재중인 상태에서 B가 서류 위조를 통해 부당하게 취득을 하였습니다. 그리고 B는 C에게 해당 빌딩을 매매하였습니다. C는 해당 빌딩을 매수하면서 근저당을 설정합니다. 그 후 A가 이 사실을 알고 소유권반환청구소송을 위해 빌딩에 가처분을 등기하고 소송을 진행하게 됩니다.

1	A 소유권
2	B 소유권이전(위조를 통해)
3	C 소유권이전(매매)
4	근저당 (C가 매수시)	돈	소멸
5	가처분	권리	인수될 가능성
6	가압류	돈	소멸

이런 케이스는 4번 가처분이 속성상 '인수'가 원칙이나 2번 근저당권자를 보호하기 위해 '소멸'되지만, But!! 추후 A가 승소하면 낙찰자의 (일시적인) 소유권이 A에게 넘어갑니다.

 

앞서 언급한것 처럼 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않습니다. 즉 B가 위조를 통해 C에게 매매되었다는 것만 입증이 되면 실제 주인인 A가 소유권반환청구소송을 했을때 승소는 확실시 됩니다. 따라서 A는 별도의 가처분 등기 없이 소송만 진행할 수 있으며 그렇게 되었을때도 A에게 소유권이 돌아오게됩니다. 그런 속사정을 모르고 경매로 낙찰받게 되면 낭패를 보게 되는 거죠. 

(이것은 경매뿐 아니라 일반 매매에서도 발생 할 수 있다.)

 

이런 사건들 때문에 10여년전에는 선의의 추가 피해자를 막기 위해 법원에서 선재적으로 예고등기를 했으나 현재는 예고등기가 폐지된 상태입니다.

 

 

가압류와 가처분 비교

	가압류	가처분
목적	금전 채권의 강제집행을 보전하기 위한 조치	금전 이외의 특정 권리 관계 보전하기 위한 조치
대상	채무자의 금전적 가치가 있는 재산(부동산, 예금 등)	채무자의 특정 권리나 의무에 관한 대상
효과	채무자가 해당 재산을 처분하거나 은닉하는 것을 방지하는 효과	경고적 효과: 가처분 등기 이후 소유권, 근저당 등기는 효력없음 순위 보전의 효과: 가처분 등기 이후 발생한 권리 변동보다 선순위 권리가 있음.

 

 

이렇게 가처분은 주로 소유권 이전, 저당권 설정, 전세권 설정, 임차권 설정 등 부동산과 관련된 처분 행위를 제한하는 데 사용됩니다.

즉, 가처분을 걸어두었으니 팔지도말고, 대여하지도 말고, 담보잡아서 돈을 빌리지도 말라는 강력한 의미가 있는 것입니다.

 

가처분의 종류

• 처분금지가처분 : 분쟁 중 부동산의 소유자가 해당 부동산을 양도하지 못하도록 막는 조치
• 점유이전금지가처분 : 분쟁 중 부동산의 점유 상태를 유지하여 점유권이 이전되지 않도록 막는 조치

 

가처분의 소멸시효

가처분을 설정하고 소송을 진행하지 않을시 3년 경과하면 소멸이 됩니다.

하지만 소송과정이 수년이 걸릴 수 있으므로 가처분 설정이 3~4년 경과되었다고 해서 가처분이 바로 소멸되지 않음에 주의해야합니다. 따라서 경매를 통해 가처분 물건을 접하게 되면 가처분 설정 기간이 3년이 초과 되었다고해서 소멸되었다고 판단해서는 안됩니다. 

(참고로 가장 강력한 채권인 가등기의 소멸시효는 10년임)