예고등기

오늘은 현재 법률상 사라졌지만 경매 시장에 간간히 등장하는 예고등기에 대해 알아보겠습니다.

 

지난번 포스팅에서 가처분에 대해 정리한적이 있는데요.

가처분이 소송을 앞두고 미리 부동산의 처분 행위를 임시로 금지하는 것이라면, 예고등기는 부동산의 소유권이나 권리 관계에 대한 법적 분쟁이 있을 가능성을 알리기 위해 사용됩니다. 즉, 예고등기가 있다면 현재 소송이 진행 중일 가능성이 높습니다.

 

지난 포스팅 '가처분' 보기

 

 

예고등기

특정 부동산에 대해 현재 진행 중이거나 장차 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 권리 변동을 예고하기 위해 등기부에 기록하는 것을 의미합니다. 예고등기는 법적 권리나 소송 절차가 마무리되지 않은 상태에서, 해당 부동산의 등기부에 그 사실을 미리 공시함으로써 제3자에게 알리고, 권리 변동을 제한하여 선의의 피해자를 예방하려는 목적을 가지고 있습니다.

 

예고등기가 된 상태에서는 해당 부동산에 대한 소유권 이전이나 다른 권리 변동이 제한됩니다. 예고등기 이후에 이루어진 소유권 이전이나 기타 권리 설정은 나중에 해당 분쟁이나 소송에서 불리하게 작용할 수 있으며, 법적으로 무효가 될 가능성이 있습니다.

 

예고등기는 분쟁이나 소송이 종료되거나, 권리자가 해당 분쟁을 해결했다고 판단될 때 해제될 수 있습니다. 해제가 이루어지면 등기부에서 예고등기 사항이 삭제되고, 해당 부동산의 권리 변동에 제한이 없어집니다.

 

 

예고등기 예시

A씨가 B씨에게 부동산을 매도했는데, B씨가 계약 조건을 위반하거나 분쟁이 발생하여 A씨가 소유권을 되찾기 위해 소송을 제기했다고 가정해봅시다. 이 경우, A씨는 법원에 예고등기를 신청할 수 있습니다. 예고등기가 이루어지면, B씨는 해당 부동산을 다른 사람에게 팔거나, 추가로 담보를 설정하는 등의 권리 변동을 자유롭게 할 수 없게 됩니다. 만약 예고등기 이후에 C씨가 이 부동산을 구매하게 되면, 소송 결과에 따라 C씨의 소유권이 무효화될 수 있다는 위험이 있습니다.

 

예고등기는 부동산 거래나 소유권 분쟁에서 매우 중요한 보호 장치입니다. 이를 통해 부동산의 권리 관계가 확정되지 않은 상태에서 불필요한 권리 변동을 막고, 분쟁이 끝날 때까지 현 상태를 유지할 수 있습니다. 따라서 부동산 거래를 할 때 예고등기가 설정된 부동산이 있다면, 그 법적 상태와 위험 요소를 충분히 검토하는 것이 중요합니다.

 

 

경매에서 예고등기는 모다?

예고등기는 2011년 부동산등기법이 개정되면서 폐지되었습니다.

그래서 2011년 이전에 설정된 예고등기라면 경매로 접할 기회가 생길 수 있습니다.

예고등기는 후순위라도 소멸되지 않는 것이 원칙이지만 선순위라 하더라도 낙찰자에게 영향이 없는 예고등기일 가능성도 존재합니다.

예고등기를 했었고 여러 방식으로 해당 갈등이 종결되었음에도 등기부 남아 있어서 선순위 처럼 보이는 것은 말소시키는 것 자체에 대한 필요성을 느끼지 못해서 남아 있는 경우가 대부분이기 때문입니다. 

그러니 경매 물건 검색 중에 예고등기가 보인다면, 숨은 진주를 찾는 마음으로 권리분석을 도전해보시길 바랍니다.