지상권과 법정지상권

지상권

지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 의미하는데요. 쉽게말하면 땅을 사용할수 있는 권리입니다.

 

땅의 소유자와 사용자(소작농)를 구분하기위한 목적으로 농경시대 생겨난 것인데요. 현대에는 금융권에서 땅에 근저당을 설정하면서 땅 소유자가 추가로 땅위에 개발행위를 막기위해 지상권을 설정하는 형태가 가장 일반적입니다.

 

법정지상권

법정지상권은 토지와 건물이 동일한 소유자였던 상태에서, 토지나 건물 중 하나의 소유권이 변동되어 소유자가 달라지는 경우, 건물 소유자가 그 건물을 계속 사용할 수 있도록 보장하기 위한 권리이며 지상권의 일종입니다. 하지만 지상권과 달리 쌍방 합의한 바가 없더라도 일정 요건을 갖추면 법률에 의해 당연히 적용되는 개념이라 법정지상권이라 일컫습니다.

바뀐 건물 소유자 B는 A의 토지를 사용할 수 있는 법정지상권이 성립됨

법정지상권이 성립되면, 건물 소유자는 그 토지를 사용할 권리를 갖게 됩니다. 이 권리는 건물의 존속과 유지에 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리로, 일반적인 지상권과 유사한 내용입니다. 법정지상권자는 토지 사용에 대해 일정한 지료(임대료)를 토지 소유자에게 지불해야 할 수도 있습니다. 지료의 금액은 당사자 간의 협의로 결정되지만, 협의가 이루어지지 않으면 법원에서 결정할 수 있습니다. 

 

 

저당권 설정과 법정지상권 성립 여부

땅有,건물無 + 선 저당 → 후 건물 = 법정지상권 성립 X

땅만 있는 소유자 A씨가 은행에 돈을 빌려 땅에 근저당을 설정하고 그 후 건물을 지어서 '현재'와 같은 상태가 되었습니다. 이후 경매로 땅 소유자가 B로 바뀐다고 가정하면, 이때 건물에 대한 법정지상권은 성립하지 않습니다. 왜냐하면 은행이 근저당을 설정할 당시 땅만 있었고 건물이 생길거라는 걸 예측할 수 없었기 때문에 이로 인해 발생할 수 있는 채권자의 *불측의 피해를 없애기 위해 저당권 이후 지어진 건물에 대해서는 법정지상권 성립을 허용하지 않습니다. 이것은 변경된 땅의 소유자 B가 소송을 통해 건물 철거청구권이나 손해배상청구권을 행사할 가능성을 얻을수 있다는 의미가 됩니다.

*불측의 피해 : 저당권 이후 지어진 건물에 대해 법정지상권을 허용하게 되면, 경매 낙찰자는 땅의 활용도가 없다고 판단하기 때문에 낙찰자가 생기지 않거나 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰됨으로써 채권자는 채권을 정상적으로 회수할 수 없게 됨.

 

 

땅有,건물有 + 다른 소유자 + 선 건물 → 후 저당 = 법정지상권 성립 X

건물에는 없고 땅에만 소유권이 있는 A씨가 은행에 돈을 빌려 땅에 근저당을 설정하면서 '현재'와 같은 상태가 되었습니다. 이후 경매로 땅 소유자가 B로 바뀐다고 가정하면, 이때 건물에 대한 법정지상권은 성립하지 않습니다. 왜냐하면 은행이 근저당을 설정할 당시 건물의 소유자가 다른 것을 인지하고 있었지만 건물까지 근저당을 잡을 수 없었기 때문에 그로 인한 손해는 용인하지 않았다고 보고 건물에 대한 법정지상권은 허용하지 않습니다. 이것은 변경된 땅의 소유자 B가 소송을 통해 건물 철거청구권이나 손해배상청구권을 행사할 가능성을 얻을수 있다는 의미가 됩니다.

 

 

땅有,건물有 + 동일 소유자 + 선 건물 → 후 저당 = 법정지상권이 성립 O

땅과 건물의 소유가 동일한 A씨가 은행에 돈을 빌려 땅에만 근저당을 설정하여 '현재'와 같은 상태가 되었습니다. 이후 경매로 땅 소유자가 B로 바뀌었다고 가정한다면, 이때는 건물에 대한 법정지상권은 성립합니다. 왜냐하면 은행이 땅과 건물이 있는 것을 인지하고 땅에만 근저당을 잡았기 때문에 법은 건물에 대한 법정지상권을 허용하게 됩니다. 이것은 변경된 땅의 소유자 B가 건물에 임의의 행위를 할 수 없다는 의미가 됩니다.  하지만 실무에서 발생하기 어려운 케이스입니다. 소유자가 동일한데 은행이 땅에만 저당 잡을 이유가 없기 때문이죠.

 

 

경매에서 법정지상권은 모다?

민법상의 '건물'은 개념적으로 범위가 넓습니다. 그래서 위에서 언급한 '건물이 존재(有)한다'는 것에 대한 규정은 건물이 완성된 모습이 아니더라도 물리적으로 건물이 세워질 것을 예측 가능한 경우에도 '건물이 존재(有)한다'로 인정되기도 합니다.

 

예를들어 시공이 완료되지 않았지만 벽과 지붕이 존재하는 팔각정 형태도 건물로 인정하며, 심지어 건물을 짓기위해 터파기를 한 경우에도 '건물이 존재(有)한다'는 것으로 인정하기도 합니다. 결국 미등기 건물, 불법 건축물도 법정지상권에서는 건물로 인정하기 때문에 경매를 통해 법정지상권이 있는 물건을 도전하는 경우 감정평가서, 토지대장, 건축설계서 등을 면밀히 분석하여 건물과 근저당과의 시간적인 선후 관계를 명확히 판단할 필요가 있겠습니다.