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오늘은 전세 및 월세 계약시 꼭 알아야 할 부동산 경매와 배당 순위, 그리고 당해세에 대해 이야기해 드리겠습니다. 최근 빌라왕 사건처럼 전세보증금을 돌려받지 못해 피해를 입는 사례가 늘어나고 있습니다. 이러한 상황을 예방하려면 경매와 배당 순위, 국세 우선 원칙 등을 제대로 이해하는 것이 중요합니다.
경매 배당 순위란 무엇인가요?
당해세는 쉽게 말해 해당 부동산에 부과된 세금입니다. 부동산 경매에서는 국세(상속세, 증여세 등)와 지방세(재산세, 취득세 등)로 나뉩니다. 중요한 점은 당해세는 배당 순위에서 우선권을 가지기 때문에, 전세보증금을 돌려받아야 할 임차인이 손해를 볼 가능성이 있다는 것입니다.
더 큰 문제는 당해세는 사전에 정확히 파악하기 어렵다는 점입니다. 등기부등본이나 매각물건 명세서에 당해세가 표시되지 않는 경우도 많고, 세금 관련 정보는 개인정보보호법에 따라 공개되지 않을 수 있습니다. 따라서 임차인이 직접 경매 물건의 세금 문제를 알기 어려운 경우가 많습니다.
경매 배당 순위란 무엇인가요?
우선 부동산 경매의 배당 순위부터 간단히 설명드리겠습니다. 경매는 부동산을 매각한 대금으로 채권자들에게 돈을 나눠주는 절차인데요. 이 과정에서 누가 먼저 배당받는지가 중요합니다. 경매 배당 순위는 법으로 정해져 있으며 다음과 같습니다.
기존 배당 순위
1 | 경매 집행 비용 | 경매 집행 절차에 대해 법원이 떼어가는 일종의 수수료 (대략 4~500만원 선으로 책정) |
2 | 필요비, 유익비 | 부동산의 보존과 유지에 들어간 비용(건물방수비, 보일러 수리비, 방범창 등) |
3 | 최우선변제금 | 주택(상가건물)임대차보호법에 따른 소액임차인, 3개월분 임금채권 및 퇴직금채권, 재해보상금 |
4 | 당해세 | 해당 부동산에 부과되는 국세 및 지방세 (상속세, 재산세, 취득세 등) |
5 | 조세채권 A | 국세,지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금, 당해세 제외 (저당권부 채권보다 법정기일이 빠르거나 같음) |
6 | 공과금과 보험료 A | 고용보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 개발부담금, 장애인 부담금 등 (저당권부 채권보다 법정기일이 빠르거나 같음) |
7 | 우선변제권 (저당권부채권) |
저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자 갖춘 임차보증금 |
8 | 일반 임금 채권 | 근로기준법에 따른 (최우선변제금을 제외한) 일반 임금 채권 |
9 | 조세채권 B | 국세,지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금, 당해세 제외 (저당권부 채권보다 법정기일이 늦음) |
10 | 공과금과 보험료 B | 고용보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 개발부담금, 장애인 부담금 등 (저당권부 채권보다 법정기일이 늦음) |
11 | 일반 채권 | 가압류, 일반채권자의 채권, 과태료, 이행강제금, 대부료 등 |
개정 된 배당 순위
국세의 우선징수를 정하는 국세기본법 제 35조가 개정됨에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금이라면 확정일자 또는 전세권등기일자보다 늦은 당해세보다 우선하여 배당 받을 수 있게 되었습니다. 다만, 지방세기본법은 개정되지 않아 국세에 해당하는 당해세만 가능합니다.
그럼 전월세 계약 시 무엇을 확인해야 할까요?
이제 본격적으로 전월세 집을 구할 때 주의해야 할 사항을 말씀드리겠습니다.
- 등기부등본 철저히 확인하기
등기부등본은 해당 부동산의 모든 권리관계를 보여줍니다. 근저당권, 압류, 가압류 여부를 확인하고, 선순위 권리가 많다면 주의하세요. - 임대인의 체납 세금 여부 확인
세무서 압류가 등기부등본에 표시된 경우 특히 조심해야 합니다. 이 경우 당해세로 인해 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. - 전세보증보험 가입 고려하기
전세보증보험은 전세금을 보호받는 확실한 방법입니다. 보험료는 연간 보증금의 약 0.2~0.3% 수준으로, 보증금을 잃을 수 있는 경우를 생각한다면 큰 비용이 아니니 꼭 가입을 검토하시길 바랍니다.
2023년부터 달라진 법, 임차인의 권리 강화
정리하면, 2023년 4월 1일부터는 법이 개정되어 전세보증금을 더 잘 보호받을 수 있게 되었습니다. 과거에는 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세도 임차보증금보다 우선 배당되었지만, 이제는 법정기일이 늦은 당해세에 대해 임차보증금이 우선 배당받을 수 있습니다. 이는 임차인의 권리를 한층 더 강화한 변화로, 특히 전세보증금을 지키는 데 큰 도움이 됩니다.
< 세금의 법정기일 >
- 자진신고하는 세금의 법정기일
- 자진신고하고 체납한 세금의 법정기일 : 자진 신고일
- 누락하여 자진시고한 경우의 누락분에 대한 법정기일 : 신고 의무일
- 자진신고하지 않은 경우의 법정 기일 : 고지서 발급일 - 자진신고하는 세금 외 세금의 법정 기일 : 고지서 발급일
안전한 전세 계약, 준비가 전부입니다
임대차 계약은 신중해야 하며, 단순히 저렴한 조건만 보고 계약을 결정해서는 안 됩니다. 배당 순위와 당해세 같은 요소는 여러분의 전세보증금 반환에 영향을 미칠 수 있으니, 반드시 전문가와 상담하거나 철저히 조사한 후 계약하세요. 특히 전세보증보험은 안전을 위한 최소한의 장치이니 꼭 활용하시길 권장합니다.
부동산은 선택보다 준비가 중요하다는 점, 꼭 기억하세요!
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